জমি কেনাবেচা বা উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমির মালিকানা নিশ্চিত করার জন্য ‘খারিজ’ বা ‘নামজারি’ (Mutation) করা অত্যন্ত জরুরি। অনেকে মনে করেন শুধু দলিল থাকলেই মালিকানা পাকা, কিন্তু বাস্তবে সরকারি রেকর্ডে নিজের নাম অন্তর্ভুক্ত না করলে জমির পূর্ণ মালিকানা পাওয়া যায় না।
২০২৬ সালের সর্বশেষ সরকারি নিয়ম অনুযায়ী, অনলাইনে ই-নামজারি (e-Namjari) প্রক্রিয়ায় আবেদন করতে হয়। আজকের এই আর্টিকেলে আমরা বিস্তারিত জানবো জমি খারিজ করতে কি কি কাগজ লাগে এবং আবেদনের সঠিক প্রক্রিয়া।
জমি খারিজ করতে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র
জমি খারিজ বা নামজারির জন্য প্রধানত ৫টি মৌলিক কাগজ প্রয়োজন হয়:
১. মূল দলিলের কপি এবং ভায়া দলিল (প্রযোজ্য ক্ষেত্রে)।
২. খতিয়ান বা পর্চা (সিএস, এসএ, আরএস/বিএস)।
৩. ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা পরিশোধের দাখিলা।
৪. আবেদনকারীর এনআইডি (NID) ও ছবি।
৫. উত্তরাধিকারী সূত্রে হলে ওয়ারিশান সনদ।
জমি খারিজ করতে কি কি কাগজ লাগে
জমির মালিকানা অর্জনের ধরনের ওপর ভিত্তি করে কাগজের প্রয়োজনীয়তা ভিন্ন হতে পারে। নিচে সাধারণ এবং বিশেষ ক্ষেত্রে প্রয়োজনীয় কাগজের তালিকা দেওয়া হলো:
১. সাধারণ ও সাধারণ ক্রয়সূত্রে জমির ক্ষেত্রে:
- মূল দলিল (Sale Deed): আপনি যে দলিল দিয়ে জমিটি কিনেছেন বা পেয়েছেন তার সার্টিফাইড বা ফটোকপি।
- ভায়া দলিল (Via Deed): জমিটি যদি আগের মালিক একাধিকবার কেনাবেচা করে থাকেন, তবে সেই আগের সব দলিলের কপি।
- খতিয়ান বা পর্চা: জমির সর্বশেষ জরিপের খতিয়ান (যেমন: বিএস বা আরএস খতিয়ান)।
- খাজনা রশিদ (Daakhila): জমিটির সর্বশেষ বছরের ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের রশিদ।
- আবেদনকারীর এনআইডি: ভোটার আইডি কার্ডের কপি এবং মোবাইল নম্বর।
- পাসপোর্ট সাইজ ছবি: আবেদনকারীর ল্যাব প্রিন্ট ছবি।
২. উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমির ক্ষেত্রে:
যদি জমিটি বাবা-মা বা পূর্বপুরুষের হয় এবং তারা মৃত হন, তবে উপরের কাগজের পাশাপাশি লাগবে:
- ওয়ারিশান সনদ: স্থানীয় সিটি কর্পোরেশন কাউন্সিলর বা ইউপি চেয়ারম্যান কর্তৃক ইস্যু করা উত্তরাধিকার সনদ।
- মূল মালিকের মৃত্যু সনদ।
- বন্টননামা দলিল (যদি থাকে): ওয়ারিশদের মধ্যে জমি ভাগাভাগি হয়ে থাকলে সেই বন্টননামা দলিল।
৩. আদালত বা ডিক্রি সূত্রে প্রাপ্ত জমির ক্ষেত্রে:
- আদালতের রায়ের সার্টিফাইড কপি বা ডিক্রির কপি।
- উক্ত রায়ের প্রেক্ষিতে আদালতের পক্ষ থেকে জারিকৃত দখলনামা।
অনলাইনে জমি খারিজ বা নামজারি করার নিয়ম
বর্তমানে বাংলাদেশে নামজারি প্রক্রিয়া সম্পূর্ণ অনলাইনভিত্তিক। আপনি land.gov.bd পোর্টালে গিয়ে নিজেই আবেদন করতে পারেন।
- আবেদন দাখিল: ই-নামজারি অপশনে গিয়ে আপনার জমির তথ্য ও প্রয়োজনীয় স্ক্যান করা ফাইল আপলোড করুন।
- ফি প্রদান: আবেদন ফি ৭০ টাকা (কোর্ট ফি ২০ টাকা + নোটিশ জারি ফি ৫০ টাকা) অনলাইনে জমা দিন।
- তদন্ত ও শুনানি: ভূমি অফিস থেকে তদন্তের পর আপনাকে শুনানির তারিখ জানানো হবে। নির্দিষ্ট দিনে মূল কাগজপত্রসহ এসি ল্যান্ড (AC Land) অফিসে হাজির হতে হবে।
- ডিসিআর (DCR) সংগ্রহ: শুনানি মঞ্জুর হলে ১,১০০ টাকা ফি জমা দিয়ে অনলাইন থেকে আপনার নামজারি খতিয়ান ও ডিসিআর সংগ্রহ করুন।
নামজারি সম্পর্কিত সাধারণ জিজ্ঞাসা
প্রশ্ন: নামজারি করতে মোট কত টাকা খরচ হয়?
উত্তর: সরকারি হিসাব মতে মোট খরচ ১,১৭০ টাকা। এর মধ্যে আবেদন ফি ৭০ টাকা এবং খতিয়ান ও ডিসিআর ফি ১,১০০ টাকা। তবে খতিয়ান সরবরাহের ডাক বিভাগীয় চার্জ অতিরিক্ত যোগ হতে পারে।
প্রশ্ন: কত দিনের মধ্যে নামজারি সম্পন্ন হয়?
উত্তর: সাধারণত ২৮ কার্যদিবসের মধ্যে নামজারি হওয়ার নিয়ম। তবে প্রবাসী বা বীর মুক্তিযোদ্ধাদের জন্য বিশেষ দ্রুত সেবার ব্যবস্থা রয়েছে।
প্রশ্ন: দলিল না থাকলে কি নামজারি করা যায়?
উত্তর: মূল দলিল না থাকলে সার্টিফাইড কপি দিয়ে আবেদন করা যায়। তবে কোনো প্রমাণপত্র না থাকলে নামজারি সম্ভব নয়।
প্রশ্ন: নামজারি না করলে কি সমস্যা হয়?
উত্তর: নামজারি না করলে আপনি জমিটি বিক্রি করতে পারবেন না, ব্যাংক লোন পাবেন না এবং সরকারি ক্ষতিপূরণ দাবি করতে পারবেন না। এমনকি অন্য কেউ জালয়াতি করে জমিটি নিজের নামে রেকর্ড করে নিতে পারে।
সতর্কতা ও পরামর্শ
জমি খারিজ করার সময় দালালের খপ্পরে না পড়ে সরাসরি সরকারি ওয়েবসাইট বা ইউনিয়ন ডিজিটাল সেন্টারের সহায়তা নিন। মনে রাখবেন, সঠিক কাগজ ও হালনাগাদ খাজনা রশিদ থাকলে নামজারি হওয়া কোনো কঠিন কাজ নয়।
তথ্যসূত্র: ভূমি মন্ত্রণালয়, বাংলাদেশ (land.gov.bd)
